El 6 de octubre de 2026 se aprobaron dos Reales Decretos-ley que cambian a fondo el alquiler de vivienda en España. El Real Decreto-ley 29/2026 reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. El Real Decreto-ley 28/2026 refuerza la estabilidad de los contratos de vivienda habitual.
Las medidas afectan a propietarios particulares, inquilinos, grandes tenedores, fondos de inversión e inmobiliarias. Los cambios más relevantes son el fin del contrato de temporada tal y como lo conocíamos, prórrogas de 5 años, un tope del 2 % a la actualización de la renta y nuevas obligaciones en reparaciones y fianzas.
En ENNUMERA, asesoría fiscal, contable y laboral en Denia, resumimos las novedades y te explicamos qué debes revisar en tus contratos.
Fechas clave
| Fecha | Qué ocurre |
|---|---|
| 8 de octubre de 2026 | Entra en vigor la limitación a compras especulativas de vivienda (art. 1 RDL 29/2026) |
| 15 de noviembre de 2026 | Entra en vigor el RDL 28/2026: prórrogas de 5 o 7 años, indemnización y preaviso de 6 meses |
| 31 de diciembre de 2027 | Fin del periodo con actualización de renta limitada al 2 % (salvo nuevo pacto) |
| 31 de diciembre de 2028 | Límite para que venzan los contratos que pueden pedir la prórroga extraordinaria de 2 años |
| 31 de diciembre de 2030 | Fin de la limitación a compras de vivienda por debajo del 70 % de su valor |
Las 9 novedades más importantes de los decretos de vivienda
1. Adiós al contrato de temporada: nace el arrendamiento de vivienda temporal
Los contratos de temporada salen del artículo 3 de la LAU y pasan a ser arrendamientos de vivienda, sujetos al Título II. Para que un contrato sea temporal debe cumplir tres requisitos:
- Indicar de forma expresa la causa del desplazamiento temporal del inquilino.
- Que esa causa sea real y acreditable. La prueba corresponde al arrendador.
- Una duración superior a 31 días y, como regla general, no superior a 12 meses.
Si falta la causa, el contrato se considera de vivienda habitual desde su firma, con el plazo mínimo y las prórrogas de la LAU. Lo mismo ocurre si supera los 12 meses sin justificación o si se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
Los contratos de temporada firmados antes del RDL 29/2026 mantienen su régimen hasta que venzan y después se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, se rigen ya por las nuevas normas.
2. El alquiler de habitaciones entra en la LAU
El arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda pasa a considerarse arrendamiento de vivienda. Además, desaparece la categoría de vivienda suntuaria (más de 300 m² o renta superior a 5,5 veces el SMI anual): todas las viviendas quedan dentro del marco del Título II.
En comunidades con derecho civil propio, como Cataluña, la vivienda temporal y el alquiler de habitaciones siguen regulándose por su normativa autonómica.
3. Prórrogas de 5 años y preaviso de 6 meses (RDL 28/2026)
Desde el 15 de noviembre de 2026, cumplido el plazo mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por periodos sucesivos de 5 o 7 años. Sustituye al sistema anterior de prórrogas anuales hasta 3 años.
El arrendador que no quiera prorrogar debe avisar con 6 meses de antelación (antes eran 4) y el inquilino con 2 meses. Si el 15 de noviembre faltan menos de 6 meses para el vencimiento, basta con avisar con 4 meses.
4. Indemnización al inquilino si el propietario no prorroga
Si el arrendador comunica que no renueva, debe indemnizar al inquilino con la cantidad mayor entre:
- 12 mensualidades, o
- una mensualidad por cada año de residencia.
Las mensualidades se calculan con el valor superior del rango que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de índices de referencia de precios.
5. Prórroga extraordinaria de 2 años para contratos vigentes
El inquilino de vivienda habitual puede pedir una prórroga extraordinaria de dos anualidades si su contrato, su prórroga tácita o la tácita reconducción terminan antes del 31 de diciembre de 2028. Debe estar al corriente de pago y haberlo estado durante los 8 meses anteriores.
El propietario debe aceptarla, salvo que exista un nuevo acuerdo o contrato, o que haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda para sí o un familiar con causa real y acreditada.
6. Actualización de la renta: tope del 2 % e IRAV
Hasta el 31 de diciembre de 2027, en las actualizaciones anuales:
- Si la renta supera el límite del índice de precios de referencia, no se aplica ningún incremento.
- En los demás casos, el aumento será el que pacten las partes y, si no hay acuerdo, como máximo un 2 %.
Con carácter general, la actualización no podrá superar la variación del IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda). Si el contrato prevé actualizar pero no fija el índice, se aplica el IRAV.
7. Gastos, tributos y honorarios
- Los tributos de la vivienda no pueden repercutirse al inquilino, salvo que sea él el obligado tributario.
- En edificios sin régimen de propiedad horizontal no pueden cargarse al inquilino los gastos de comunidad.
- En zonas tensionadas no se pueden añadir gastos, servicios o tasas nuevos que no estuvieran en el contrato anterior ni que superen el límite del índice de referencia.
- Los gastos de gestión inmobiliaria incluyen cualquier servicio de preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato. Otros servicios solo los paga el inquilino si los pide por escrito, informado antes de su coste y carácter opcional.
8. Reparaciones: plazos de 15 días y 5 días hábiles
En vivienda habitual, el inquilino puede pedir por escrito una reparación que afecte a la habitabilidad, seguridad o salubridad, con un presupuesto razonable. El arrendador tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no responde o se niega sin justificación, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras.
En vivienda temporal, el arrendador asume también las pequeñas reparaciones y debe responder en 5 días hábiles.
9. Fianza, seguros de impago, desistimiento y derecho de compra
- No se puede exigir al inquilino un seguro de impago ni coberturas similares.
- En alquileres temporales, la garantía adicional no puede superar una mensualidad.
- Al terminar el contrato debe firmarse un documento sobre el estado de la vivienda. Sin él, se presume que se entregó en buen estado.
- El inquilino puede desistir tras 6 meses (vivienda habitual, con 30 días de preaviso) o tras 1 mes (vivienda temporal, con 10 días). Ya no cabe pactar indemnización por desistimiento.
- El derecho de tanteo se ejerce en 30 días naturales y es irrenunciable. En ventas conjuntas, debe indicarse el precio que corresponde a la vivienda alquilada.
- Cualquiera de las partes puede exigir que el contrato conste por escrito.
Otras medidas: compras especulativas y grandes tenedores
Hasta el 31 de diciembre de 2030, grandes tenedores y entidades que compran inmuebles o carteras hipotecarias muy por debajo de su tasación no pueden adquirir viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado. Hay excepciones, como el destino a vivienda asequible o social.
La condición de gran tenedor se acredita con certificación del Registro de la Propiedad. Cada unidad residencial de un edificio cuenta como inmueble independiente, aunque no haya división horizontal inscrita.
Qué deben hacer ahora propietarios e inquilinos
Si eres propietario
- Revisa tus contratos de temporada. Comprueba que la causa de temporalidad está escrita y que puedes acreditarla. Si no, el contrato puede convertirse en vivienda habitual con efectos desde su firma.
- Calcula el coste de no renovar. Con el RDL 28/2026, no prorrogar un contrato puede costar como mínimo 12 mensualidades. Tenlo en cuenta al planificar una venta o el uso propio de la vivienda.
- Anota los nuevos plazos de preaviso. A partir del 15 de noviembre de 2026 son 6 meses, salvo el régimen transitorio de 4 meses.
- Ajusta las actualizaciones de renta. Hasta el 31 de diciembre de 2027 aplica el tope del 2 % si no hay acuerdo, y nunca por encima del IRAV.
- Elimina cláusulas que ya no son válidas: seguros de impago obligatorios, repercusión de tributos, indemnización por desistimiento o renuncia al derecho de tanteo.
- Documenta las reparaciones y el estado de la vivienda. Guarda presupuestos, facturas y el acta de entrega firmada. Los gastos de reparación y conservación pueden deducirse de los rendimientos del alquiler en el IRPF, pero hay que poder justificarlos.
Si eres inquilino
- Comprueba si tu contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028 y si puedes pedir la prórroga extraordinaria de 2 años.
- Si tu contrato de temporada no indica una causa real, consulta si debe tratarse como vivienda habitual.
- Pide por escrito las reparaciones urgentes y guarda la comunicación y el presupuesto.
- Revisa la actualización de la renta: hasta finales de 2027 no puede superar el 2 % salvo nuevo pacto.
Antes de aplicar las medidas
Los Reales Decretos-ley deben ser convalidados por el Congreso en un plazo de 30 días desde su promulgación. Durante ese trámite pueden tramitarse como proyecto de ley y sufrir cambios, así que conviene revisar el texto definitivo publicado en el BOE antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de alquiler 2026
¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de alquiler 2026?
La limitación a las compras especulativas rige desde el 8 de octubre de 2026. Las prórrogas de 5 o 7 años, la indemnización y el preaviso de 6 meses del RDL 28/2026 se aplican desde el 15 de noviembre de 2026.
¿Siguen existiendo los contratos de temporada?
No con ese nombre. Pasan a ser arrendamientos de vivienda temporal, con causa expresa y acreditable, más de 31 días y, por regla general, un máximo de 12 meses. Los firmados antes del cambio se mantienen hasta su vencimiento, sin prórroga.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2027?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay nuevo acuerdo, el aumento anual no puede superar el 2 %. Si la renta ya supera el índice de precios de referencia, no puede subir.
¿Cuánto tengo que pagar al inquilino si no renuevo el contrato?
La cantidad mayor entre 12 mensualidades o una mensualidad por año de residencia, calculadas con el valor superior del índice estatal de referencia de precios.
¿Puedo exigir un seguro de impago al inquilino?
No. La reforma prohíbe exigir al arrendatario seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.
¿Qué pasa si el propietario no hace una reparación urgente?
Si no responde en 15 días naturales (5 días hábiles en vivienda temporal) o se niega sin justificación, el inquilino puede hacerla y descontar su coste de la renta, siempre que sea razonable y esté documentado.
Te ayudamos a adaptar tus alquileres a la nueva normativa
Los decretos de octubre de 2026 cambian la duración, el precio y las obligaciones de casi todos los contratos de alquiler de vivienda. Revisar hoy tus contratos evita sanciones, indemnizaciones imprevistas y conflictos con inquilinos.
En ENNUMERA, asesoría fiscal, contable y laboral en Denia (Alicante), ayudamos a propietarios, inquilinos e inversores, españoles y extranjeros, a:
- Revisar y adaptar contratos de alquiler y de vivienda temporal.
- Calcular actualizaciones de renta, indemnizaciones y el impacto fiscal del alquiler.
- Declarar correctamente los rendimientos del alquiler en el IRPF o en el IRNR para no residentes.
¿Tienes viviendas alquiladas en Denia, la Marina Alta o cualquier punto de España? Contacta con nosotros y revisamos tu caso.https://ennumera.com/contacto/
